Oleh : Heni Marpaung, Aisa Nur Aina, Desyantika Sitepu, Rakasiwi Wiwaha, Gagah Pratama, Marisa Sitorus, Sifa Ananda, Ega Sridewi, Dinda Adistya Nugraha
Suara USU, Medan. Perjanjian sewa properti merupakan salah satu transaksi hukum yang paling sering dijumpai dalam kehidupan sehari-hari masyarakat Indonesia, baik untuk tujuan hunian seperti rumah dan apartemen, maupun untuk tempat usaha seperti ruko atau kantor. Meskipun transaksi ini terbilang sederhana, pada kenyataannya banyak hal yang sering terabaikan dalam perjanjian sewa properti yang dapat menyebabkan timbulnya sengketa di kemudian hari. Banyak pihak yang hanya berfokus pada harga sewa dan durasi kontrak tanpa memperhatikan dengan seksama hak dan kewajiban masing-masing pihak, yang seharusnya tercantum dalam perjanjian yang jelas dan terperinci. Tulisan ini menyoroti pentingnya memperhatikan hal-hal yang sering diabaikan dalam perjanjian sewa properti dan mendorong agar masyarakat memahami urgensi pembuatan kontrak tertulis sebagai bentuk perlindungan hukum yang lebih kuat.
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Pasal 1548 memberikan definisi yang jelas mengenai sewa menyewa, yaitu perjanjian yang dilakukan oleh dua pihak, dengan pihak pertama memberikan hak kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lainnya dengan pembayaran harga sewa yang disepakati dalam jangka waktu tertentu. Hukum Indonesia mengakui adanya perjanjian sewa yang sah meskipun dilakukan secara lisan. Meski demikian, praktik sewa menyewa tanpa perjanjian tertulis menimbulkan banyak masalah hukum yang dapat merugikan kedua belah pihak. Dalam hal ini, penyewa dan pemilik properti sering kali terjebak dalam sengketa yang tidak dapat diselesaikan dengan mudah karena tidak ada bukti yang jelas mengenai kesepakatan yang telah disepakati sebelumnya.
Fenomena ini terlihat jelas dalam kasus-kasus hukum yang sering terjadi di masyarakat, di mana banyak perjanjian sewa properti yang dilakukan secara lisan dan tidak dilengkapi dengan kontrak tertulis. Dalam perjanjian sewa yang dilakukan secara lisan, para pihak sering kali tidak mengatur dengan rinci hak dan kewajiban mereka, misalnya mengenai biaya perbaikan, tanggung jawab atas kerusakan properti, atau mekanisme pembayaran sewa yang terlambat. Hal ini menimbulkan masalah ketika terjadi perselisihan, karena tidak ada dokumen yang dapat dijadikan pegangan untuk membuktikan siapa yang bertanggung jawab atas masalah tersebut. Sebagai contoh, masalah kerusakan pada properti yang disewa sering kali tidak memiliki dasar hukum yang jelas, apakah kerusakan tersebut merupakan akibat dari pemakaian wajar atau kelalaian penyewa. Tanpa perjanjian tertulis, pihak yang merasa dirugikan sulit untuk membuktikan klaim mereka, dan sering kali berujung pada proses hukum yang panjang dan mahal.
Selain masalah kerusakan properti, masalah lain yang sering timbul adalah terkait dengan pengosongan properti sebelum masa sewa berakhir. Banyak pemilik properti yang merasa dapat meminta penyewa untuk mengosongkan rumah atau ruko mereka sebelum masa sewa berakhir dengan alasan tertentu, misalnya ingin menggunakan properti tersebut untuk kepentingan pribadi atau karena ada tawaran sewa dengan harga lebih tinggi. Jika tidak ada perjanjian tertulis yang mengatur hal ini, penyewa tidak dapat membuktikan bahwa mereka berhak menempati properti tersebut hingga masa sewa berakhir, sehingga mereka berada dalam posisi yang sangat lemah. Oleh karena itu, salah satu langkah preventif yang dapat diambil adalah dengan mendorong setiap perjanjian sewa properti untuk menggunakan kontrak tertulis yang mencakup ketentuan-ketentuan yang jelas mengenai masa sewa, kewajiban pembayaran, penggunaan properti, serta mekanisme penghentian perjanjian sewa.
Kontrak tertulis seharusnya menjadi standar dalam setiap transaksi sewa properti, terlepas dari ukuran properti atau pihak yang terlibat. Hal ini tidak hanya memberikan kepastian hukum bagi kedua belah pihak, tetapi juga sebagai alat pembuktian yang sah jika terjadi sengketa. Mengingat pentingnya perlindungan hukum bagi pemilik properti dan penyewa, kontrak tertulis harus memuat secara rinci hak dan kewajiban masing-masing pihak, seperti kewajiban penyewa untuk membayar sewa tepat waktu, ketentuan mengenai biaya perbaikan properti, tanggung jawab atas kerusakan, serta ketentuan penyelesaian sengketa jika terjadi perselisihan. Tanpa kontrak yang jelas, perbedaan interpretasi tentang hak dan kewajiban sering kali muncul dan dapat menimbulkan konflik yang tidak dapat diselesaikan dengan mudah.
Salah satu contoh yang menggarisbawahi pentingnya kontrak tertulis adalah perselisihan antara seorang pemilik rumah dan penyewanya. Dalam ilustrasi ini, kedua pihak melakukan perjanjian sewa secara lisan tanpa kontrak tertulis. Pada bulan ketujuh, pemilik rumah meminta penyewa untuk mengosongkan rumah karena menerima tawaran sewa yang lebih tinggi dari pihak lain. Penyewa menolak karena merasa berhak menempati rumah tersebut hingga masa sewa berakhir sesuai kesepakatan awal. Di sisi lain, pemilik rumah menyatakan bahwa penyewa menunggak pembayaran selama dua bulan terakhir. Karena tidak ada kontrak tertulis maupun bukti pembayaran yang jelas, perselisihan tersebut sulit diselesaikan dan berpotensi berlangsung dalam waktu yang lama. Ilustrasi ini menunjukkan bahwa perjanjian tertulis sangat penting untuk memberikan kepastian hukum dan mencegah sengketa yang lebih besar di kemudian hari.
Di samping itu, ketimpangan posisi tawar antara pemilik properti dan penyewa, terutama di kalangan masyarakat menengah ke bawah, juga menjadi masalah besar dalam praktik sewa properti. Penyewa sering kali merasa berada dalam posisi yang lemah dan tidak berani mempertanyakan ketentuan yang dianggap memberatkan mereka. Mereka cenderung menerima perjanjian sewa tanpa kontrak tertulis, padahal mereka berhak untuk mendapatkan perlindungan hukum yang jelas. Selain menyusun kontrak tertulis, penting untuk meningkatkan kesadaran hukum masyarakat mengenai hak dan kewajiban mereka dalam transaksi sewa properti. Masyarakat harus diberi pemahaman bahwa perjanjian tertulis bukanlah formalitas administratif semata, tetapi merupakan sarana untuk melindungi hak-hak mereka.
Pendidikan hukum yang lebih intensif mengenai pentingnya kontrak tertulis dalam transaksi sewa properti sangat dibutuhkan. Banyak masyarakat yang menganggap remeh pembuatan kontrak tertulis, padahal kontrak tersebut berfungsi sebagai jaminan kepastian hukum yang mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak. Jika tidak ada kontrak tertulis, klaim-klaim kerusakan akan menjadi subjektif dan sulit dibuktikan di pengadilan. Selain itu, dalam kasus penyewa yang ingin keluar lebih cepat dari masa sewa, kontrak harus mencantumkan bagaimana prosedur pengakhiran sewa dilakukan, apakah bisa dilakukan sepihak atau harus melalui persetujuan kedua belah pihak.
Selain itu, penyelesaian sengketa dalam perjanjian sewa properti harus lebih difasilitasi melalui jalur mediasi atau alternatif penyelesaian sengketa (APS). Di Indonesia, proses litigasi untuk menyelesaikan sengketa sewa properti sering kali mahal dan memakan waktu yang panjang. Bagi penyewa yang berasal dari kalangan menengah ke bawah, jalur litigasi bukanlah solusi yang realistis. Oleh karena itu, disarankan agar alternatif penyelesaian sengketa, seperti mediasi, dapat menjadi pilihan utama dalam menyelesaikan perselisihan sewa properti.
Pada akhirnya, kontrak tertulis bukan sekadar formalitas administratif dalam transaksi sewa properti. Kontrak tertulis merupakan instrumen perlindungan hukum yang sangat penting bagi kedua belah pihak. Dengan adanya perjanjian yang jelas, baik pemilik properti maupun penyewa dapat memperoleh kepastian mengenai hak dan kewajiban masing-masing, sehingga potensi sengketa dapat diminimalkan. Oleh karena itu, semua pihak yang terlibat dalam transaksi sewa properti perlu memberikan perhatian lebih terhadap pentingnya pembuatan kontrak tertulis serta meningkatkan kesadaran hukum masyarakat mengenai hal ini. Dengan demikian, hubungan sewa properti yang sehat, adil, dan minim sengketa dapat terwujud.
Artikel ini merupakan publikasi tugas Mata kuliah Hukum Bisnis Properti dengan Dosen Pengampu Dinda Adistya Nugraha S.H., M.Kn
Redaktur : Siti Farhatun Nafis Azhari
Leave a comment